consejos prácticos para no perder tiempo en la resolución de propiedad horizontal


Definición de Términos Técnicos
Nomenclatura catastral, define la ubicacion de la parcela dentro de la ciudad.
son cuatro numeros, D distrito, Z zona, M manzana, P parcela
Con ella obtenemos en la municipalidad o cpc que corresponda, la legislación y ordenanzas vigente para la construccion en la misma.
Algunas cuestiones que se desprenden de ella
Uso de suelo: determina que actividad puede desarrollarse en el, residencial, fabril, etc
normativa y ordenanzas
FOS: factor de ocupacion del suelo, es la relación entre la superficie determinada por la proyeccióndel edificio sobre un plano horizontal en el terreno y la superficie total del lote.
Indica que porcentaje del lote podemos ocupar en planta baja y proyecciones de pisos superiores, el valor es entre 0 y 1, expresado en porcentaje. De este se desprende la superficie de terreno libre a dejar.
FOT: factor de ocupacion total, indica la superficie construible total en la parcela, el valor esta en relacion a la superficie del lote, asi fot 2 en un lote de 300 m2, indica que podemos construir dos veces la superficie o sea 600 m2.
H. Maxima: es la altura maxima que puede tener la construcción, sobre LM/LE/LFI
LCV: linea de cordon vereda, define el comienzo de la vereda
Vereda: espacio entre la LCV y LM, espacio de propiedad publica.
LM: linea municipal, define el comienzo de la parcela, asi como de la propiedad privada.
EM: eje medianero, define el limite de la propiedad con respecto a las parcelas vecinas.
Retiro: define como vimos la linea de edificacion, dejando un espacio verde al frente del lote.
Perfil: definido con las ordenanzas anteriores, que en algunos casos la h.maxima se puede extender siguiendo una proyeccion a 45º, fuera de la cual no pueden proyectarse locales habitables.
Áreas Especiales: aquellas caracterizadas por sus condiciones funcionales, paisajísticas, ambientales y/o históricas, que requieren un estudio urbanístico especial e integral, que posibilite ordenar, proteger y promover sus valores, debido al significado y/o impacto de las mismas sobre las áreas inmediatas y el conjunto del Área Central de la Ciudad
Centro de Manzana: Espacio cuya planta queda definida en forma y ubicación por las líneas de frente interno y cuyos límites verticales quedan definidos por los planos límites de edificación asentados sobre las líneas de frente interno.
Corredor: Zona de conformación lineal que afecta las parcelas y/o manzanas con frente a determinadas vías.
Edificio entre medianeras: el que se extiende hasta las líneas laterales divisorias de la parcela.
Edificio de Perímetro Libre: Aquel cuyos parámetros están retirados de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia establecidas en estas normas.
Espacio Urbano: se considera espacio urbano: a) El espacio de la vía pública comprendido entre las Líneas Municipales y/o las de retiro obligatorio o voluntario de la edificación.b) El espacio de centro de manzana c) El espacio entre parámetros laterales de los edificios y la línea divisoria de parcela cuando el espacio resultante de ese distanciamiento se comunique directamente con la vía pública o con el centro de manzana
Fachada de Frente: la que se materializa en el frente de la parcela comunicándose directamente con el espacio urbano de la vía pública.
Fachadas Internas: las que se materializan en el interior de las parcelas y no se comunican directamente con el centro de manzana o con el espacio de la vía pública.
Fachada de Fondo: la fachada interna más próxima a la línea divisoria de fondo de la parcela.
Fachada de Frente Interno: la fachada de fondo en las parcelas afectadas por centro de manzana que se comunica directamente con ésta.
Fachadas Laterales: las que se materializan distanciándose de las líneas divisorias de parcela generando un espacio que se comunica directamente con el espacio de la vía pública y/o con el centro de manzana.
Frente de parcela: línea comprendida entre las divisorias laterales y que limita una parcela con la vía o lugar público.
Línea Divisoria Lateral de la Parcela: la que intercepta la Línea Municipal y/o la línea divisoria de fondo.
Línea Divisoria de Fondo de la Parcela: Línea comprendida entre las divisorias laterales y opuestas a la línea de frente de la parcela.
Línea de Edificación: Línea señalada por la Municipalidad a los fines de efectuar construcciones en planta baja. Dicha línea podrá ser coincidente con al Línea Municipal o fijarse a partir de una distancia mínima a la misma, que en relación a cada zona estuviere determinada o se determinare en la presente norma.
Línea de Frente Interno: Línea que define un polígono interior a las manzanas que lo contienen y que se obtiene trazando líneas paralelas a las Líneas Municipales de cada manzana, a las distancias fijadas y medidas según lo estipula la presente norma: Solamente se podrá avanzar de esta línea de frente interno con edificaciones que no excedan de las alturas y porcentajes de ocupación para dicho espacio, los que se fijarán en el Título II, Capítulo II.
Plano Límite: el que define cualquiera de las caras de volumen máximo edificable.
Plano Virtual: plano no necesariamente materializable que se define para ubicar en relación a él algún plano límite de edificación.
Zona: Espacio que comprende las características esenciales de intervención dispuesta por la presente Ordenanza.
SUPERFICIE EDIFICABLE
Los planos límites permitidos para la edificación serán los que resulten de aplicar las disposiciones de Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) y Factor de Ocupación Total (F.O.T.), alturas, retiros y/o perfiles para cada caso, según lo establecen las normas de ocupación del suelo en vigencia ( Ordenanza N° 8057 / 85 y 8256 / 86).

para que sirve ?
de suma importancia, para saber el volumen construible en la parcela, en otras palabras conocer el rendimiento del lote, asi podremos evaluar el precio del mismo en función a esta variable. Recordar que el precio del lote se proratea en las unidades, asi a mayor numero de ellas, menor incidencia tendrä el lote, en la inversión.
el mercado inmobiliario, se maneja con esta ecuacion, rendimiento/valor del lote: oportunidad de negocio.
cuantos departamentos, me pagan el lote ? el inversor siempre nos va a exigir el máximo.
rentabilidad vs arquitectura, o como no morir en el intento, se puede hacer buena arquitectura, con el máximo de rendimiento, complaciendo la voracidad inmobiliaria ? se puede inundar el mercado con "cajas de zapatos" que terminan definiendo los precios ? se puede condenar la gente a estas opciones ?
estas y otras cuestiones deberan resolver a lo largo del ejercicio
la etica del arquitecto terminará de definir el panorama.

ordenanzas en comun para cualquier construccion
* advertencia: estas medidas son minimas, legisladas por la municipalidad, no quiere decir en ningun caso que sean las óptimas para el desarrollo de las actividades humanas, quedando a criterio del proyectista y su etica el manejo de las mismas.
Patios de iluminación y ventilación
Clasificación de los patios
a)Patios de primera categoría
b)Patios de segunda categoría

Patio: es el espacio vital necesario para la ventilación e iluminación de los locales, se definen dos tipos de patios segun el destino del local, a saber:
Patio de 1º: la medida minima es 1/3 de la altura, medida a partir del nivel del local que estemos proyectando, asi tenemos construcciones, donde el patio se va achicando a medida que llega a planta baja. En el deben ventilar estares, comedores, y dormitorios.
Deberán ser de dimensiones tales que permitan cumplir con los requisitos siguientes:
a)Inscribir dentro de su superficie un círculo de diámetro D = 1/3 H; siendo H la distancia desde el piso del local a ventilar hasta el respectivo nivel del paramento más alto que lo conforme perteneciente al predio del edificio (Gráfico 3.2.9.1.1. a).
En caso de paramentos enfrentados de diferentes alturas, la dimensión mínima de patio se determinará considerando el promedio de altura de los distintos paramentos, siendo de aplicación lo dispuesto anteriormente. No obstante lo anterior para el caso de los niveles del paramento del edificio más alto que se desarrollen por encima de los de menor altura, siempre deberá verificarse la relación D = 1/3 H (Gráfico 3.2.9.1.1. a ).
b) Poder medir el mismo valor D en el eje de cada abertura de local a ventilar a patio de esta categoría, cualquiera sea la forma del patio (Gráfico 3.2.9.1.1. b)
c)No dar a D un valor inferior a 3,00 (tres) metros.
d) Cuando el valor de D supere los 15,00 (quince) metros, podrá mantenerse constante.

Patio de 2º: la medida minima es 1/7 de la altura, medida a partir del nivel del local que estemos proyectando, En el pueden ventilar cocinas y baños.
En los dos casos,
Los patios de segunda categoría deberán ser de dimensiones tales que permitan inscribir un círculo de 3,00 (tres) metros de diámetro y deberán posibilitar medir esta dimensión frente al eje de cualquier abertura.
Disminución del valor D en patios de primera categoría
El valor D podrá ser disminuido en los siguientes casos:
a) Si el patio tuviere uno de sus lados abiertos totalmente a la vía pública o a otro patio de una superficie dos veces mayor o a un centro de manzana b)Cuando entre dos paramentos enfrentados no existieran vanos de iluminación y/o ventilación de locales habitables. En este caso, dicha disminución sólo será permitida en la distancia que separa los paramentos enfrentados sin vanos de iluminación y / o ventilación de locales habitables En ambos casos el nuevo valor D llegará hasta 4 / 5 del valor calculado, pero nunca serán inferior a 3,00 (tres ) metros.
c)Los patios que estén limitados por paramentos curvos y que adquieran una conformación elíptica o similar, serán admitidos con la condición de que los vanos de iluminación y/o ventilación se ubiquen dentro de los arcos menores delimitados por la intersección de dichos paramentos curvos con las diagonales del rectángulo donde se inscriben dichos patios..
d)Las extensiones de patios con ventanas de ventilación de locales, podrán tener valores inferiores a D siempre que su profundidad p no supere el l / 2 del frente f.
Forma de medir los patios
a)Las medidas de los patios se tomarán en la proyección horizontal del edificio, excluyendo salientes como aleros, cornisas, voladizos y/o balcones, sólo cuando éstos se ubiquen a una altura igual o menor a 5,00 (cinco) metros, medida sobre el nivel de la cota del patio (Gráfico 3.2.9.3. a) y superen la dimensión de 0.30 (cero coma treinta) metros de salientes con respecto a los paramentos que limitan el patio.b) Cuando en un patio se ubique una escalera, podrá incorporarse a la superficie del mismo la proyección horizontal de la escalera hasta una altura de 2,20 (dos con veinte) metros sobre el solado del mismo
d) Cuando el muro más alto corresponde a sobreelevaciones cuyo ancho total no exceda del 30 % (treinta por ciento) de la longitud del muro de que se trata, sólo se computará el 50 % (cincuenta por ciento) de la altura correspondiente a la sobreelevación (Gráfico 3.2.9.3. d).
VENTILACION
Tipos de Ventilaciones
Se considerarán tres tipos de ventilaciones: directa, por conducto y mecánica.
Ventilación directa
La que se obtiene por vanos abiertos al exterior (espacio urbano, patios, etc.), incluyendo la que se efectúa bajo parte cubierta, cualquiera sea la altura de ubicación del vano respecto al piso del local.
Cualquier local se podrá ventilar por diferencia o quiebres en el techo, siempre que se respeten las superficies mínimas de ventilación establecidas en la presente Ordenanza.
Cálculo del Vano de Ventilación.
Ventilación directa:
V = 1 / 2 de I
En la cual I es la resultante del cálculo de iluminación a los cuales se asimile el caso de ventilación de que se trate. (Punto 3.2.8.3.5.).
Para este cálculo no será de aplicación lo establecido en el apartado a) del punto 3.2.8.3.3. de iluminación (cálculo de I para locales con planos de trabajo) sino que se considerará la totalidad de la superficie de vanos abribles, cualquiera sea la altura de ubicación de los mismos respecto al piso del local y plano de trabajo.
Por conductos
A) Conductos individuales por Local
El conducto estará ubicado de manera que su posición en planta asegure una efectiva renovación del aire del local.
Tendrá una sección transversal mínima de toda su altura, equivalente a l / 400 de la superficie del local, no pudiendo ser en ningún caso inferior a 0,03 m2 (cero coma cero tres metros cuadrados). La relación mínima entre el lado menor y mayor deberá ser de l / 3 (un tercio).
En el caso de que la superficie del local exigiera una sección que supere los 0,20 m2 (cero coma veinte metros cuadrados), se agregarán tubos distribuidos, cada uno en su zona de influencia.
Los conductos serán realizados con superficies interiores lisas. El conducto será vertical. Podrá ejecutarse sólo un tramo horizontal siempre que su longitud sea menor a 1 / 4 (un cuarto) de la altura del conducto. Los tramos inclinados tendrán una pendiente mínima 1:1.
La abertura que ponga en comunicación el local con el conducto será regulable y de área no inferior al conducto.
Los remates de los conductos en azoteas no distarán menos de 2,00 (dos) metros del piso de ésta en lugares accesibles, y 0,50 metros en lugares no accesibles y de la cara superior del tanque cuando el conducto esté adosado al mismo. Los conductos distarán como mínimo a una distancia de 1,50 (uno con cincuenta) metros de la línea medianera más próxima.
En todos los casos llevarán dispositivos estáticos de tiraje, salvo los especificados en "Tabla de Grupo de Locales según Destino" (3.3.) en que el conducto deberá llevar dispositivos mecánicos de tiraje (Gráfico 3.2.8.4.3.2. A).
B) Ventilación por conducto común a varios locales
Las características de estos conductos serán las siguientes:
a) El conducto servirá para unificar dos o más conductos del tipo de "conductos individuales".
b)Será de superficie lisa y en su interior no se ubicará ningún tipo de cañerías sin embutir, de las distintas instalaciones del edificio.
c)La sección deberá cumplir con las siguientes dimensiones mínimas: para columna simple (un local por piso) 0,40 x 0,25 mts. (cero coma cuarenta x cero coma veinticinco metros)
para columnas dobles (dos locales por piso) 0,55 x 0,25 mts. (cero coma cincuenta y cinco por cero con veinticinco metros).
d)Los conductos individuales deberán introducirse en el conducto común con un recorrido vertical mínimo de 1,00 (un) metro.
e)El conducto será vertical y no podrá tener tramos horizontales o inclinados.
f)El remate estará a no menos de 2,00 (dos) metros del piso de la azotea y a no menos de 2,40 (dos coma cuarenta) metros de cualquier paramento o vano de local habitable.
g)En todos los casos llevará dispositivos estáticos de tiraje (Gráfico 3.2.8.4.3.2. b).
Ventilación por medios mecánicos (V.M.)a)La existencia de un sistema de ventilación mecánica, no releva del cumplimiento de las prescripciones sobre patios, aberturas de ventilación y conductos exigidos salvo aquellos en los que se indica expresamente que podrán ventilar sólo por medios mecánicos.
b)El sistema de ventilación mecánica cumplirá las siguientes normas:*El equipo asegurará una entrada mínima de aire de 30,00 m3 (treinta metros cúbicos) por hora y por persona, o el equivalente de 10 (diez) renovaciones de aire por hora. No obstante, esta condición general podrá variarse de acuerdo con el destino del local, su capacidad y número de ocupantes.*En caso de ser el único sistema de ventilación, se dispondrá de dos equipos, actuando siempre uno de ellos como relevo automático y un generador de energía para emergencia.*Los locales con ventilación mecánica cuyos equipos expulsen aire a la vía pública, a galerías comerciales a cielo abierto o pasajes a cielo abierto, no podrán ubicar dichos equipos a una altura inferior a los 2,00 (dos) metros, debiendo prever además sistemas de evacuación de líquidos que no afecten al público y a las condiciones técnicas de los materiales de edificación ( pinturas, metales, maderas, etc.).
*En el caso de locales que den a galerías comerciales cubiertas los equipos de ventilación mecánica no podrán expulsar el aire acondicionado sobre el espacio de dichas galerías.
Ventilacion por conducto: cuando el baño no ventila a un patio, podrá ventilar por conducto, siendo éste el único local que lo podra hacer de esta forma. la seccion del conducto, esta definida por el area a ventilar.
Cuando la cocina esta integrada al estar/comedor, esta podrá ventilar a traves de estos locales, tal como la fig. 1
Locales que no hace falta ventilar directamente al exterior: circulaciones, palieres etc.
Limites de la construcción
en el frente: definido por la linea de edificacion
en los laterales y fondo: definido por los ejes medianeros, la construccion debe comenzar desde EM hacia el interior de nuestro lote, sin invadir los lotes vecinos.

ILUMINACION
Cualquiera fuera el tipo de iluminación adoptado o exigido, cuando las distancias desde el borde del vano o de la parte cubierta hasta el punto más alejado del local supere los 5,00 (cinco) metros los valores mínimos exigidos serán multiplicados por el coeficiente 1,2. (Gráfico 3.2.8.3.3. c).
En caso de locales irregulares (con quiebres, en forma de L, etc.) a los fines del cálculo de la superficie se considerará la suma de las superficies de las distintas áreas del mismo. (Gráfico 3.2.8.3.3. d).
Dichos locales serán considerados como uno solo, a los efectos de cumplimentar las condiciones de iluminación únicamente cuando la línea recta que, partiendo del punto 1 y pasando tangencialmente al punto 2 divida al apéndice del local en partes de modo tal que la superficie que queda incluida en el "cono de sombra" no supere el 50% del total de dicho apéndice.
En los locales con entrepiso, para obtener el valor de "S" se sumará la superficie del local más la del entrepiso.
Dimensionamiento de los vanos de iluminación Las variables a considerar en el dimensionamiento de los vanos de iluminación son las siguientes:
I = Superficie mínima del vano para la iluminaciónS = Superficie del piso del localS1 = Superficie de la parte cubierta a través de la cual ilumina un local
Iluminación directa del exterior
a)Locales con iluminación directa del exterior a través de vanos con alféizar ubicados a una altura de hasta 2,00 (dos) metros con respecto al piso del local, deberán cumplir con la condición: I = S / 10
b)Locales con iluminación directa del exterior a través de vanos con alféizar ubicados entre una altura de hasta 2,00 (dos) metros y hasta 3,00 (tres) metros con respecto al piso del local, deberán cumplir con la condición:
I = S x 1,20 / 10
c) Locales con iluminación directa del exterior a través de vanos con alféizar ubicados a una altura mayor a 3,00 (tres) metros con respecto al piso del local, deberán cumplir con la condición:
I = S X 1,40 / 10
Estos tres casos serán de aplicación para los locales obligatoriamente deban ventilar a patio de 1ª categoría. En el caso de locales que puedan ventilar a patio de 2ª categoría I deberá ser igual o mayor que S /10, cualquiera sea la altura del alféizar.
Iluminación a través de parte cubierta
Se deberá cumplir con la condición:
I = (S + S1) / 10
Dicha condición deberá ajustarse de la misma manera que se establece en el punto 3.2.8.3. apartados a, b, c, d, e y g, y el punto 3.2.8.3.5. para las distintas alturas de ubicación del alféizar.
En el caso de que la parte cubierta tenga en el techo un área traslúcida, la misma se descontará de S1 a los fines del cálculo de iluminación solamente.a) Sin cerramiento lateral
En caso de que la parte cubierta no posea cierres laterales, a los fines de la determinación de S1 se considerará una superficie de ancho de 1,50 (uno con cincuenta) metros a cada lado del eje del vano y de una profundidad igual a la de la parte cubierta frente al vano. (Gráfico 3.2.8.3.6. a).b) Con cerramientos laterales
Se considerará la superficie S + S1 (Gráfico 3.2.8.3.6. b).
Dimensiones mínimas de locales y espacios para vivienda permanente:
Local
Lado mínimo m
Area mínima m2
Cuando la unidad posea un solo local tendrá *
3.00
15.00
Cuando la unidad posea mas de un local, comedor o estar, tendrán
2.70
10.00
Cuando comedor y estar se integren en un único ambiente, tendrá
2.70
14.00
Cuando posea un solo dormitorio, el mismo tendrá
2.80
10.00
Cuando posea dos dormitorios uno podrá tener
2.50
9.00
Cuando posea mas de dos dormitorios uno de ellos podrá tener
2.00
6.00
Cuando el local comedor esté integrado a la cocina, el mismo podrá reducirse a
2.50
13.00
Dimensión mínima de baño con ducha
1.10
2.60
Cocina
1.50
2.40
Kitchenette
0.60
1.20
* se excluyen aquellos destinados a baños, cocinas y lavaderos

ESCALERAS DE INCENDIO
sentido de la escalera de incendio
la escalera se dispondrá dentro de una "caja", cerrada, estanca.
el objetivo es que no llegue el fuego en caso de incendio
la huella y contrahuella debe obedecer la regla 2a+b: 60 a 66 cm, donde a es alzada o contrahuella y b es la huella. Generalmente se hacen de 18 cm de alzada por 26 cm de huella. En ningún caso la huella no sera inferior a 25 cm y la contrahuella a 20 cm.
Ancho: será de 1 m
Descansos: serán de 1 m, debiendo cumplir también la regla de apertura de puertas que veremos mas adelante. los mismos serán planos, no pudiendo hacer escalones. no se permiten escaleras compensadas.
Sentido de apertura de las puertas: en planta baja, abrirá gacia afuera, en el resto de las plantas, la apertura será hacia el interior de la escalera.
La escalera de incendio debe terminar o "morir" en planta baja, no pudiendo seguir hasta subsuelos. El ancho de las puertas será de 1.00 m.
Se podrá usar la misma caja de escalera, para bajar a subsuelos, pero se hará un dispositivo que no permita seguir bajando hasta los mismos.
Las barandas serán en todos los casos de 0.90 m.
Regla de apertura de puertas en escaleras: trazando una circunferencia con radio 1 m a partir del eje de escalera, esta circunferencia no debera tocar el radio de giro de la puerta de la misma.
La escalera de incendio y la estructura
Se podrá usar como caja estructural, esto no quiere decir que siempre sea pertinente, el proyectista evaluará su conveniencia o no.

ASCENSORES
El numero esta definido en función de las unidades locativas
El hueco libre a dejar aproximadamente, tendra 1.50 x 1.50 m como mínimo.
Se pueden bajar los bloques de internet en sitios como Otis por ejemplo.
La salida del ascensor en palieres, tendrá como minimo 1.50 m de ancho.

ESPACIOS TECNICOS
en subsuelo
Tanque de bombeo: se ubicará en subsuelo, su capacida es 1/3 del tanque de reserva. lleva dos juegos de bombas.
Medidores
Locales para medidores
Cuando los medidores se instalaren agrupados o en baterías, el local que se les destine tendrá fácil y cómodo acceso, estará bien ventilado e impermeabilizado y además, cumplirá con las siguientes disposiciones:
a)Medidores y otras instalaciones de electricidad: se seguirán las instrucciones de la Empresa Provincial de Energía de Córdoba (E.P.E.C.) y Ordenanza Municipal N° 8455 / 89.
b)Medidores de gas: se seguirán las instrucciones del ente responsable de la regulación y/o prestación del servicio.
Locales para calderas y otros dispositivos térmicos
Los locales destinados para calderas y otras aparatos térmicos, deberán cumplir además de las normas fijadas por el ente responsable de la regulación y/o prestación del servicio y otras Reparticiones competentes, los siguientes requisitos:
a)Tener una ventilación permanente al exterior que asegure una entrada constante y suficiente de aire, de acuerdo con las necesidades de las instalaciones que se realicen.
b) No deberán tener comunicaciones con locales para medidor de gas ni estar instalados éstos en el interior del mismo local

De electricidad y gas: se pueden ubicar en subsuelo, cuando la ubicación en planta baja, no sea factible, teniendo en cuenta, que estos deben estar en compartmientos separados.
Bajo recorrido del ascensor: debera tener un espacio en correspondencia vertical para alojar allí el resorte, que amortiguará al mismo en caso de rotura de los cables.
Caldera, con dos juegos de bombas.
9- tanque de bombeo/bajo recorrido ascensor
en azotea
Motor ascensor.
Tanque de Reserva, su capacidad está en función de la cantidad de departamentos, tomando un consumo de 600 lts diarios por dpto.
asi tenemos 20 departamentos, tendremos : 12.000 lts que son 12 m3 de agua, que daria un tanque de 3.00 x 2.00 x 2.00.

9- tanque de reserva/ventilaciones,notese espacio debajo para colectora

ESTACIONAMIENTOS
Son aquellos edificios destinados exclusivamente o no a albergar mas de dos (2) automotores incluyendo las “Playas de Estacionamiento Público” reguladas por Ordenanza 9039/93. Quedan excluidos los guardacoches o cocheras privadas de viviendas individuales.
Cuando el edificio que tenga espacios destinados a guardacoches no esté destinado exclusivamente al estacionamiento público de automotores, no se requerirá la habilitación prevista por el Decreto N° 206-G-95, reglamentario de la Ordenanza 9039 y sus modificaciones.
Serán de aplicación, para todos los tipos considerados en el punto anterior, las siguientes condiciones.a) Altura mínima: los locales destinados a guardacoche tendrán una altura mínima de 2,20 metros.
b) Acceso y circulación: los edificios que no estén destinados exclusivamente a guardacoches, podrán tener un mismo espacio de acceso para peatones y vehículos, siempre que estos ingresos estén diferenciados por un elemento divisorio de 0,50 metros de altura mínima.
Cualquier servicio complementario de la cochera o playa no deberá trascender a la vía pública, ni tener acceso directo desde ella, salvo por los accesos propios del edificio de playa.
c) Todo punto de un piso de guardacoche accesible por personas, distará no mas de 40,00 metros de un medio de salida a través de la línea natural de la libre trayectoria.
d) En los edificios destinados exclusivamente a cocheras que no cuenten con una entrada independiente para peatones deberá preverse una vereda peatonal con un ancho mínimo de 0,60 metros.e) La inclusión de ascensores para público no excluye la obligación de colocar escalera.
f) Cuando el espacio destinado a cochera tenga una superficie por piso mayor de 500m2 deberá contar con un medio de salida complementario ubicado en la zona opuesta a la salida principal, con un ancho mínimo de 1,00 metro.
g) Los enlaces verticales de una cochera podrán resolverse por medios mecánicos para transporte de vehículos ascensores o montacoches o por rampas de circulación.
h) Las rampas pueden ser rectas o curvas y tendrán superficie antideslizante, con una pendiente máxima del 20%.
i) Será obligatorio un rellano horizontal de 6,00 metros entre la rampa y la Línea Municipal o retiro de la Línea de Edificación destinado para ensanche de vereda, en su caso.
j) En los edificios que no sean destinados exclusivamente al estacionamiento público de automotores el ancho mínimo de la rampa, así como los accesos serán de 3,00 metros.
k) Las rampas deberán contar a cada lado con una faja de reserva de 0,30 metros de ancho sobreelevado 0,10 metros del nivel de la calzada.
En caso que la rampa tenga una de las fajas de reserva de un ancho no inferior a 0,60 metros la escalera de escape no será exigible y la caja de la escalera como medio de salida peatonal estará ubicada en el lugar opuesto de dicha rampa.
l) El radio de giro de la rampa en ningún caso deberá ser menor a 5,00 metros.
p) Area de estacionamiento superpuesta
Cuando exista bandeja de estacionamiento superpuesta, esta superposición podrá tener una altura mínima de 1,20 metros siempre que esta superposición tenga una dimensión máxima de 1,00 metros.
3.1.1.9.1. Los siguientes requerimientos serán de aplicación para todos los tipos considerados en el punto 3.1.1.9. del presente, salvo las playas de estacionamiento reguladas por Ordenanza N° 9039/93
a) Los egresos de las cocheras deberán contar con una señal luminosa y sonora de dos colores (verde y rojo) que dé aviso a los peatones de la salida de los vehículos, la misma deberá funcionar en forma permanente.
b) Los boxes de estacionamiento deberán estar demarcados sobre el piso y muros con una dimensión de 5,00 metros de largo por 2,50 metros de ancho.
c) Las calles de circulación interna tendrán como mínimo un ancho de 5,00 metros para doble sentido de circulación y maniobras, y un ancho de 3,00 metros en caso de sentido único.
d) Los accesos distarán 15,00 metros de la intersección de cordón de vereda de la esquina más próxima y tendrán un mínimo de 5,00 metros de ancho.
e) Las superficies destinadas a circulación y maniobra deberán ser pavimentadas, mientras que las destinadas a los boxes de estacionamiento podrán ser compactadas y/o enripiadas.
f) En el interior de la parcela, la distancia entre ejes medianeros respetará la distancia mínima de circulación, ubicación y distribución de boxes.
g) En el ingreso de la cochera y en toda su extensión a lo largo de la línea de edificación, se colocará una rejilla de desagüe cuyo ancho no será inferior a 20 centímetros.
h) Deberá preverse un elemento separador o cordón de altura mínima de 0,15 metros a los efectos de que sirva de tope a las ruedas de los vehículos para evitar el impacto de los paragolpes contra los muros sean o no medianeros, con un ancho de 0,80 metros.
Ensanche de Vereda
En calles con veredas menores a 2,50 (dos con cincuenta) metros establézcase la obligatoriedad para todos aquellos edificios a construirse, de retirar su Línea de Edificación a un mínimo de 2,50 (dos con cincuenta) metros a partir del cordón de la vereda, destinándose el espacio comprendido entre la Línea Municipal y la Línea de Edificación para el ensanche de la vereda
Construcciones por debajo del nivel del terreno.
Se permitirá construir hasta la Línea Municipal por debajo del nivel del terreno en los siguientes casos:
a) En las veredas entre Línea Municipal y Línea de Edificación en planta baja (Gráfico 2.1.1. a).
b) En el triángulo de ochavas reglamentarias.
c) En la superficie del predio afectado por el Centro de Manzana, siempre que cumpla con el Art. 32° de la Ordenanza N° 8256 / 86 y el Art. 10° de la Ordenanza N° 8057 / 85.
Retiros de Línea de Edificación
La superficie de dichos retiros no podrá ser cubierta más que por salientes, balcones, aleros o cornisas, de acuerdo a lo establecido en el punto 2.3.4. de la presente Ordenanza. Por tratarse de un traslado de Línea de Edificación dentro del mismo predio, los cuerpos salientes, balcones, etc., podrán llegar hasta 0,15 (cero coma quince) metros de la línea divisoria de la propiedad, pero no podrán cubrir más de 1,20 m (un metro veinte) del jardín. (Gráfico 2.1.3.1.).
La aplicación del retiro de frente no podrá reducir la superficie disponible para edificación, a menos de 130,00 m2. (ciento treinta metros cuadrados) a tomar más del 25% (veinticinco por ciento) de la superficie del terreno.
La forma de distribuir esta reducción, se ajustará a las siguientes condiciones para lotes en esquina: se respetará el retiro reglamentario hasta 3,00 (tres) metros de los ejes medianeros, la superficie restante hasta llegar al 25% (veinticinco por ciento) del lote, se distribuirá en el resto de la zona destinada a retiro de frente no pudiendo ser menor de 1,50 (uno con cincuenta) metros la dimensión de espacio verde medida en sentido perpendicular a la Línea Municipal, sobre esta Zona no se admitirá saliente mayores a 0,30 (cero coma treinta) metros de ancho. (Gráfico 2.1.3.2.).
El retiro reglamentario hasta 3,00 (tres) metros del eje medianero, será obligatorio aunque queden menos de 130,00 m2 (ciento treinta metros cuadrados) de superficie disponible o se tome más del 25% (veinticinco por ciento) de la superficie del lote.
Cuando los ejes medianeros no sean perpendiculares a la Línea Municipal podrá dejarse el espacio verde en forma compensada (a fin de evitar la falsa escuadra) no pudiendo ser su dimensión menor de 1,50 m (uno con cincuenta metros) medido en sentido perpendicular a la Línea Municipal y debiendo respetarse siempre el retiro reglamentario sobre los ejes medianeros. (Gráfico 2.1.3.4.).
En los lotes en esquina sobre una calle de la Red Vial Principal definida por normas vigentes, se exigirá el retiro reglamentario sobre todo el frente del lote pudiendo compensarse sobre la otra calle, a efectos de no superar el 25% (veinticinco por ciento) de la superficie total del lote.
En casos de esquinas sobre dos calles de la Red Vial Principal podrá compensarse sobre una de ellas a juicio de la Dirección Control de Obras Privadas y Uso del Suelo, de acuerdo a la importancia de las mismas y de las características de la edificación en la zona.
En todos los casos la superficie de los retiros de Línea de Edificación sólo podrá ser cubiertos con estructuras sin cerramientos laterales en 3 (tres) metros sobre la línea municipal y en 6 (seis) metros de profundidad con cubrecoches en viviendas residenciales existentes al momento de la reglamentación del presente Código y que no cuenten con cochera.
De las Ochavas
En los predios de esquina es obligatorio el retiro de construcciones de planta baja en la zona de ochava.
La dimensión mínima de las ochavas estará determinada por la unión de dos puntos, que se obtendrán al cortar la línea de cordones concurrentes a la distancia de 9,00 (nueve) metros a partir de la intersección de dichas líneas de cordón. Para la correcta aplicación de lo dispuesto en el presente Artículo, en todos los casos en que el cordón de la vereda no esté perfectamente definido o materializado, a pedido del recurrente, la Dirección de Obras Viales otorgará gratuitamente un "Certificado del cordón de la vereda". (Gráfico 2.1.4. a, b y d).
Por fuera de la línea de la ochava en pisos altos, y a partir de los 2,70 (dos con setenta) metros medidos desde el nivel de vereda, se podrán volar hasta la prolongación de las dos líneas municipales.
Por fuera de la línea de ochava en planta baja, se podrá ubicar un solo punto de apoyo siempre que (Gráfico 2.1.4.c):
a) Su sección esté contenida en un cilindro vertical de 0,80 (cero coma ochenta) metros de diámetro máximo hasta 2,20 (dos coma veinte) metros sobre el suelo.
b) Su ubicación esté contenida por el triángulo formado por la prolongación de las "líneas de edificación" y la "línea de ochava".
c) La distancia entre el círculo que contiene a la columna y la fachada sea por lo menos de 2,00 (dos) metros.
d) La fachada sea desplazada paralelamente ampliando la ochava, un valor igual al diámetro del círculo circunscrito a la columna.
No se permitirá sobre elevaciones, escalones ni salientes de ninguna índole en las ochavas, debiendo coincidir la cota de la vereda de ochava con la cota de las veredas de las calles concurrentes. Esta obligación se mantiene aún en los casos en que se permite un punto de apoyo.
2.1.1. Línea de Edificación en vereda
En calles con veredas menores a 2,50 (dos con cincuenta) metros establécese la obligatoriedad para todos aquéllos edificios a construirse, de retirar su Línea de Edificación a un mínimo de 2,50 (dos con cincuenta) metros a partir del cordón de la vereda, destinándose el espacio comprendido entre la Línea Municipal y la Línea de Edificación para el ensanche de la vereda.
Para la correcta aplicación de lo dispuesto en el presente Artículo, en todos los casos en que el cordón de la vereda no esté perfectamente definido o materializado, a pedido del recurrente la Dirección de Obras Viales, previo informe de la Dirección de Planeatniento Urbano, otorgará un "Certificado de cordón de vereda".
En todas aquellas vías peatonales que no cuenten con cordón de vereda, ubicadas en el sector correspondiente al Área Central, el retiro obligatorio de la Línea de Edificación será de 1,00 (un) metro, a contar de la actual Línea Municipal.
Este espacio de uso público y restricción de la propiedad, debe ser respetado solamente en planta baja desde el nivel de la vereda hasta 2.70 (dos con setenta) metros de altura, por debajo de este nivel y por arriba de esta altura, el propietario podrá recuperar el terreno hasta la Línea Municipal, pudiendo sobresalir de esta Línea con los elementos permitidos por esta Ordenanza en 2.3.4. La estructura resistente también tendrá este retiro.
El valor del retiro consignado es el mínimo, salvo en los casos particulares determinados por normas específicas y aquellos que estén encuadrados por la Ordenanza Nº 8248 / 87 de Preservación de Bienes considerados de Patrimonio Cultural no anulándose por ello las veredas que tengan un ancho mayor.
Altura de Fachadas
Las fachadas estarán contenidas por los planos límites permitidos por normas en vigencia. Estos planos deberán ser respetados y no sobrepasados, pero no serán obligatoriamente seguidos, salvo cuando dichas normas así lo impusieren, quedando el proyectista en libertad para ampliar retiros, producir entrantes, etc.
Las alturas máximas y mínimas (totales y parciales) en fachadas, se tomarán a partir del punto medio del frente del lote, medido sobre la Línea Municipal, siempre que el terreno sobre esta línea tenga una pendiente igual o menor del 10% (diez por ciento). Cuando esta pendiente sea mayor las alturas de fachadas podrán compensarse siempre que se respeten las alturas máximas establecidas, en los ejes medianeros.
En caso de lotes con frentes a dos calles con diferentes niveles cada una de las alturas establecidas se podrán mantener hasta la mitad de la profundidad del lote.
Salientes de fachadas
Hasta los 2,70 (dos coma setenta) metros de altura medidos desde el nivel municipal no se permitirá ninguna clase de saliente fuera de la Línea de Edificación en vereda.
Tampoco se permitirán vitrinas salientes, hojas de celosías, puertas o ventanas que abran para afuera de la línea mencionada. Los umbrales y antepechos no podrán sobresalir en más 0,02 (cero coma cero dos) metros fuera de la Línea Municipal.
Por encima de los 2,70 (dos coma setenta) metros de altura medidos desde el nivel municipal se permitirán detalles arquitectónicos fuera de la Línea Municipal en forma de pantallas verticales y horizontales, pilastras o similares, que sin constituir cuerpos cerrados, tengan una saliente o vuelo máximo de 0,30 (cero coma treinta) metros.
Salientes de balcones
Los balcones en los pisos altos a partir de los 2,70 (dos coma setenta) metros medidos desde el nivel municipal podrán sobresalir de la Línea Municipal un equivalente a la duodécima parte del ancho de la calle, con un máximo de 1,50 (uno coma cincuenta) metros medidos perpendicularmente a ésta. Estos balcones podrán llegar hasta 0,15 (cero coma quince) metros de la Línea divisoria de la propiedad. En los balcones no podrán ejecutarse muros o pantallas opacas salvo las barandas o antepechos y sólo se permitirán columnas de lado o diámetro máximo de 0.30 (cero coma treinta) metros con una distancia entre ejes no inferior a 2,00 (dos) metros.
La baranda o antepecho tendrá una altura no menor a 0,90 (cero coma noventa) metros ni mayor a 1,20 (uno coma veinte) metros, medidos desde el solado del balcón y sus caladuras, espacios entre hierros, balaustres u otros elementos constructivos resguardarán de todo peligro. (Gráfico 2.3.4.3. a).
En las ochavas, las salientes de los balcones podrán ser las mismas que las establecidas en el presente Artículo, siempre que no rebasen una línea paralela al cordón de la vereda distante 0,70 (cero setenta) metros de la misma.
Cuerpos salientes cerrados: no se permitirán cuerpos cerrados que avancen por fuera de la Línea Municipal.
Salientes de Aleros y Marquesinas
a) Un alero o marquesina de piso bajo se mantendrá por encima de los 2,70 (dos coma setenta) metros medidos sobre el nivel municipal, su borde exterior distará del cordón de la vereda un mínimo de 0,70 (cero coma setenta) metros inclusive en las esquinas pudiendo construirse de eje a eje medianero.
El máximo voladizo de estos aleros o marquesinas, será de 3,00 (tres) metros. Estas marquesinas o aleros, no podrán tener soportes de apoyo fuera de la Línea Municipal. En caso de llevar vidrios, éstos serán de seguridad y sujetos convenientemente a la estructura.
b) Un alero en piso alto podrá tener una saliente máxima de 1,50 (uno con cincuenta) metros pudiendo llegar de eje a eje medianero.